최근 부동산 가격 상승으로 물건을 증여나 상속받은 후 즉시 매매하거나 담보제공을 하면 세금 폭탄을 맞습니다. 자산 증가를 장기간 보유로 인한 처분 결정이 최선이지만 개인적인 사정으로 자금이 필요하여 즉시 매매하거나 담보를 제공하게 되면 세금 폭탄을 맞는 이유와 절세하는 팁에 대해서 알려 드리겠습니다.
■ 증여와 상속을 받은 사례
자영업을 운영하는 A씨는 코로나19 펜더믹 영향으로 인하여 최근 사업이 어려워져 사업자금을 충당하고자 부동산 가격 상승으로 자산이 증가된 경기도 소재하는 아버지 소유의 아파트를 급히 증여받고, 즉시 증여세를 신고한 후 인근의 부동산에 매각을 의뢰하였습니다.
그런데, 부동산 중개업자는 대기 매수자가 있음에도 불구하고 매매계약 체결을 3개월 뒤로 미루는 것이 좋겠다고 조언했습니다. 그래서 당장 자금이 필요한 A 씨는 중개업자에게 화를 냈고 즉시 매매계약을 체결했지만 6개월 후에 양도소득세 폭탄을 맞고 부동산 중개업자의 말을 안 들은 것을 후회했습니다. 왜 그럴까요?
■ 증여나 상속세 세금폭탄 이유
일반적으로 증여일(상속개시일)로부터 전후 3개월(6개월) 기간 동안 매매나 감정평가가 이뤄지지 않는 경우가 대부분이므로 보통 시가를 개별공시지가로 신고하게 됩니다. 여기서 A 씨는 아버지로부터 증여받은 아파트를 개별공시지가로 평가하여 증여세를 자진 신고했었던 것입니다.
□ 시가와 개별공시지가 가격 차이
개별공시지가는 실제로 거래되는 시가보다 현저히 낮은 것이 일반적이므로 자진해서 납부하는 증여세(상속세) 또한 작아지게 됩니다.
서울 공시지가 상승 1위인 반포 아크로리버파크 2021년 6월 현재 기준으로 사례를 보겠습니다.
| 공동주택가격(2021년.1월1일 기준) | 3,086,000,000원 (약 30억) | |
| 부동산 시세 (2021년 6월 네이버시세) | 5,000,000,000원 (약 50억) | |
| 상속세 신고 금액 | 4,000,000,000원 (약 40억) | 가격 차이: 10억 |
그런데, 증여(상속) 받은 부동산을 3개월(6개월) 이내에 매각하거나, 이 부동산을 담보로 대출 받게 되는 경우가 있습니다. 만약, 이 기간에 매매계약을 체결하면 해당 부동산의 매매가액이 생기게 되고, 담보대출을 신청한다면 심사과정에서 감정가액이 생길 수 있습니다.
이럴 경우, 해당 부동산의 평가는 개별공시지가가 아닌 매매가액이나 감정가액으로 하게 되어 차액 약 10억이 증가하므로 주의하여야 합니다.
부동산 증여나 상속으로 인한 절세방법
부동산의 시가 평가 시, 증여일 3개월, 상속개시일 6개월 전후 거래가액이나 감정가액이 존재하면 그것을 시가로 보아서 과세하므로 증여세(상속세) 부담이 증가하게 됩니다. 따라서 이 기간 동안 매매를 하거나 대출 목적 등으로 담보 제공하는 일은 절대로 피해야 합니다.
