내집마련을 고민하던 A씨, 경매로 싸게 내집마련의 꿈을 실현하고자 신한옥션SA를 보던 중 마음에 드는 아파트를 찾았다. 미래가치도 양호하고 인수하는 특수권리도 없다. 대항력 있는 임차인이 있어 보증금 인수여부를 따져봐야 하지만 배당요구를 했기 때문에 전액배당 될 것으로 보인다. 그런데 후순위에 OO세무서 압류가 있어 전액배당 여부를 판단하기 어렵다. 왜냐하면 기준권리보다 압류등기일이 늦어도 배당순서는 조세채권이 우선하는 경우가 있기 때문이다.
압류의 원인이 되는 조세채권이 당해세인 때이다. 당해세는 후순위지만 최우선변제금을 제외한 임차보증금보다는 배당순위에 우선한다(국세기본법 시행령 제18조 1항, 지방세법 시행령 제14조의 4 참조). 당해세에 해당하는 세목으로 국세인 상속세, 증여세, 종합부동산세 등과 지방세인 재산세, 지방교육세 등이 있다. 하지만 세목만 보고 무조건 당해세로 단정할 수 없다. 기본요건 3가지(①담보설정 당시 예측 가능하고 ②해당 목적물의 소유자를 납세의무자로 하며 ③해당 부동산에 부과된 세금)를 모두 충족해야 당해세로 인정된다.
당해세로 확인되었다면 해당 금액이 얼마인지 알아봐야 한다. 그런데 체납된 세액을 확인하기 어려운 것이 현실이다. 조세채권의 압류금액은 등기부나 매각물건명세서에도 없고 세무서에 문의해도 이해관계인이 아니면 알려주지 않기 때문이다. 하지만 실무에서는 당해세의 요건에 부합하는 경우가 적고 당해세로 인정된다 해도 금액이 크지 않아 문제가 되는 경우는 드물다.
다만, 압류한 기관이 세무서이고 등기부상 상속된 부동산인 경우 주의해야 한다. 당해세가 상속세인 경우 체납된 세금이 커 매수인이 예측하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금이
전액배당받을 것을 감안하여 입찰했지만 예측하지 못한 당해세가 우선 배당되어 인수하는 보증금이 생기는 경우이다.
또한 당해세를 제외한 국세와 지방세(부가가치세, 법인세, 양도소득세 등)도 법정기일이 전입신고와 확정일자보다 앞서는 경우 임차보증금보다 먼저 배당한다. 이때 법정기일이란 신고 납부하는 세목은
'신고일', 부과 결정하는 세목은 '납세고지서 발송일'이다. 당해세가 아닌 일반세금도 법정기일을 기준으로 배당순서를 따져보아야 한다는 말이다.
경매에 있어 세금과 관련된 압류는 예측하기 어려운 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 당해세가 예상된다고 해 무조건 입찰을 피하는 것이 능사는 아니다. 당해세 성립요건이 까다롭고 상속세를 제외한 대부분의 당해세는 금액이 크지 않기 때문이다. 세금에 대한 불확실성 때문에 무조건 입찰을 포기할 필요는 없다. 미래가치가 좋다면 한번 더 따져보고 입찰을 결정하자.
부동산
