재건축조합설립동의 조건부약정의 효력

1. 서설

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 2009년 2월 6일 개정되기 전까지 재건축 정비사업조합(이하 조합)을 설립하기 위해서는 예외 없이 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의가 요구되었다. 때문에 소수의 토지등소유자들로만 구성된 동 또는 하나의 동으로 간주되는 복리시설의 소유자들이 합심하여 재건축에 동의하지 않는 경우, 추진위원회는 전체구분소유자를 기준으로 한 동의요건을 충족하고도 구 도시정비법 제16조제2항의 각 동별 동의요건을 갖추지 못해 조합을 설립하지 못하는 상황이 발생하였다. 그러자 조합설립인가 시점에 임박하여 추진위원장이 반대 토지등소유자들과 협상을 하는 과정에서 조합 설립에 동의하는 조건으로 일종의 보상금을 지급하거나 반대 토지등소유자들의 요구사항을 추후 설립될 조합에서 반영하여 주는 내용의 약정을 체결하는 사례가 왕왕 있었다. 그런데 조합을 설립한 뒤 2009년 리먼 브러더스 사태가 발생하자 다수의 재건축사업이 침체기를 겪으며 중단되었고 위 약정은 효력을 발휘하지 못하다가, 수년이 지난 최근 재건축시장이 활기를 되찾자 조합에 위와 같은 약정의 이행을 촉구함으로써 조합의 도시정비사업에 제동을 거는 경우가 종종 발생하곤 한다.

이에 필자가 수행하여 승소한 약정금 사건을 토대로 추진위원회가 체결한 조합 설립 동의 조건부 약정의 효력에 관한 내용을 살펴보도록 하겠다.

2. 수원지방법원 안양지원 2016가합100329 판결

■ 사실관계

甲 추진위원회가 2006년 조합설립인가를 신청하려던 당시 상가 전체를 3인이 소유하고 있었고, 상가소유자 3인이 모두 조합설립동의서를 제출하지 않아 전체 구분소유자 5분의 4이상의 동의를 받고도 동별 동의요건을 충족하지 못해 조합설립인가를 신청할 수 없었다. 추진위원장 A는 조합 설립 후 시공자가 선정되면 위 상가소유자들에게 합계 7억 원을 지급하기로 하는 약정을 체결한 뒤 상가소유자들로부터 조합설립동의서를 제출받아 조합설립인가를 신청하였다. 그 후 조합은 설립되었으나 사업이 중단되었다가 2014년 사업이 재개돼 2015년 시공자가 선정되자 상가소유자들이 과거 약정을 기초로 약정금을 청구하였다.

■ 쟁점

이 사건 약정금 사건의 쟁점은 ①약정의 체결이 추진위원회의 업무 범위를 벗어난 것인지 여부 ②약정이 토지등소유자 과반수의 동의를 받지 않아 무효인지 여부 ③이 사건 조합이 추진위원회의 약정에 대한 의무를 승계하였는지 여부였다.

■ 판시내용

위 각 쟁점에 대하여 해당 사건의 재판부는 ①약정의 체결 자체는 추진위원회의 업무 범위에 포함되나 ②비용부담을 수반하는 이 사건 약정을 체결함에 있어 추진위원회 당시 토지등소유자의 동의를 받은 사실을 인정할 만한 증거가 없어 약정은 처음부터 효력이 없고 ③약정이 처음부터 효력을 가지지 않으므로 조합이 포괄 승계하는 추진위원회의 업무에 해당하지 않으며, 조합 설립 이후 구 도시정비법 제24조제3항에 의하여 약정에 관한 구체적인 총회의 의결을 받은 사실도 없는 이상 약정을 추인하였다고 볼 만한 증거도 없다고 봐 원고의 청구를 전부 기각하였다.

3. 결어

추진위원회 또는 조합이 비용을 부담하게 되는 약정에 관하여 주민총회 또는 조합원총회 결의가 있어야 비로소 효력이 발생한다는 원칙에 입각한 판결로, 개정 전 도시정비법 하에서 조합 설립 동의를 기화로 부당한 이익을 취하려 했던 일부 토지등소유자의 시도를 저지한 지극히 타당한 판결례라고 할 것이다.