(1) 상업지역 주거용 비율 80%로 상향, 주거용 용적률 400%→600% 상향 조정
(2) 준주거지역 초과용적률의 50%이상 임대 공급시 용적률 400%→500% 상향 조정
(3) 개발사업의 기부채납 제도 개선… 기부채납 시설을 공공임대주택까지 확대
(4) 역세권 용도지역 종 상향, 주차장 설치기준 지자체 조례로 완화 위임범위 확대 검토
김현미 국토교통부 장관은 21일 정부서울청사에서 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표했다. 이날 브리핑에서 "서울시와 협력을 통해 용도용적제를 완화해 서울 상업지역 내 신규 주택 공급을 늘리고 준주거지역의 용적률도 상향한다"고 말했다.정부는 신규 택지 조성 계획과 신혼희망타운 조기 공급 뿐만 아니라 도심 내 공급 확대를 위한 대책도 내놨다. 도시규제를 정비하고 소규모 정비사업을 활성화하면서 공급을 늘리겠다는 방침이다. 제도 개선을 통해 도심 내 주택공급 기반을 마련한 뒤 도심 내 공급 확대를 위한 도시규제 등 정비한다는 계획이다.주요 골자는 서울시 내 상업지역 등 규제 완화, 역세권 분양·임대주택 도심 내 주택공급 확대다.우선 서울시의 상업지역내 주거복합건물의 주거외 용도비율을 20~30% 이상, 주거용 사용부분의 용적률 400% 이하로 규정하고 있다. 이를 상업지역 내 주거복합 건물의 주거외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향하고 주거용 사용부분의 용적률을 600%까지 상향 조정하기로 했다. 이렇게 샹향된 용적률 중에서 50%는 임대주택으로 공급을 의무화한다는 계획이다.
[서울시 준주거지역 조례 수정안]-준주거 400%→500% 적용(50%임대주택공급)
서울시의 준주거지역 조례도 손을 본다. 기존 준주거지역 400% 이하의 용적률 규정을 풀어 용적률 상한인 500%까지 적용시킬 예정이다. 다만, 기존 용적률 초과 부분 50% 이상 임대주택을 건축 시에만 용적률을 500% 부여한다는 방침이다.서울시는 이를 위해 하반기 중으로 도시조례 개정을 추진할 예정이다. 시 조례가 개정되더라도 3년이라는 한시적 시행으로 특히, 역세권 상업지역과 준주거지역의 땅값은 시간이 갈수록 희소가치와 기회비용 등으로 부르는 게 값이 될 수 있다는 지적도 있다. 다음은 개발사업의 기부채납 대상에 임대주택을 포함시킬 예정이다. 현재는 도시지역 내 지구단위계획구역에서 건축물을 건축할 경우 건폐율 등의 완화 적용을 위한 기부채납 대상이 ‘기반시설’로 한정됐다. 하지만 앞으로는 기반시설이 충분한 경우에는 언제라도 공공임대주택도 기부채납이 가능하도록 개선한다는 방침이다.
정부는 국토계획법 시행령은 올해 하반기 개정을 통해 추진할 계획이며, 이로써 대규모 민간부지 개발을 통해 공공주택 등 주택 공급이 확대될 수 있다고 보고 있다.
[역세권 주택공급 확대]=부설 주차장 설치 기준 완화-현행 세대당 50%
마지막으로 역세권 주택 공급을 확대한다. 먼저 교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향해 임대주택이나 분양주택 공급을 확대한다. 특히 증가된 용적률의 50%는 임대주택 등(△임대주택 최대 30%, △창업임대오피스, △공공임대상가, △문화시설, △공용주차장 등)으로 공공 기여를 의무화시킨다. 내년부터 5개소를 먼저 시범사업을 추진한 후 경과에 따라 서울시 자체 사업을 통해 단계적으로 추진할 계획이다. 이에 따라 역세권 소형임대주택에 대해서는 부설 주차장 설치 기준 등을 완화한다. 현행 50%인 세대당 주차대수 위임 범위를 확대하고 올해 하반기에 주택건설기준 등에 관한 규정을 개정할 예정이다.
또한, 올해 하반기 민간임대법 시행령 개정을 통해 지자체가 임대사업자 및 임차인대표회의와 협의해 결정된 주차장 외부 개방을 허용하기로 했다. 정부는 이로써 주차장 개방에 따른 수익을 관리비 등에 활용해 입주자의 관리비 부담을 경감 효과를 볼 수 있다고 보고 있다.
[참고] 준주거지역
도시계획법에 의거, 주거기능을 주로 하되 상업적 기능의 보완이 필요한 지역이다. 주거지역은 전용, 일반, 준주거지역 등 3가지가 있는데 준주거지역은 이 가운데 상업적 성격이 가장 강하다. 이는 대지면적에 대한 건물연면적 비율을 나타내는 용적률에서도 잘 나타난다
제1종 및 제2종 전용주거지역
제1종 및 제 2종 일반주거지역, 제 3종 일반주거지역 및 준주거지역
제1종전용주거지역 - 건폐율 : 50%이하, 용적률 : 100%이하, 높이 : 2층이하
제2종전용주거지역 - 건폐율 : 40%이하, 용적률 : 120%이하
제1종일반주거지역 - 건폐율 : 60%이하, 용적률 : 150%이하, 높이 : 4층이하
제2종일반주거지역 - 건폐율 : 60%이하, 용적률 : 200%이하
제3종일반주거지역 - 건폐율 : 60%이하, 용적률 : 250%이하
강남구 대치동 준주거지역 용적률
건폐율 60% A,3 / 용적률 300% 40M, 360% 50M
일반미관지구 : 중심지미관지구 또는 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 관리하기 위하여 지정하는 지구다. 이 경우는 주거지역을 중심으로 하여 미관을 유지하기 위해 토지이용이나 건축물 건설을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정하는 것이다.
